大陸銀監會昨 (2)日公布並即日實施「商業銀行房地產貸款風險管理指引」，明確規範消費者購房貸款每月支出必須控制在月收入的五成以下。 依規定，銀行對自有資本金未達35%的房地產開發商，均不能提供貸款；對於一般購屋貸款，貸款成數以八成為限，借款人每月房產支出與收入比要控制在五成以下，每月所有債務支出與收入比也須控制在55%以下。 中共人民銀行行長周小川日前調查金融調控工作成果時強調，當前宏觀調控仍處於關鍵階段，人民銀行的各分支機構不僅要注意貨幣政策的傳導情況，還要關注中小企業流動資金和信貸情況，改善貨幣政策的實施效果。 相對於周小川這段宏觀調控仍處於關鍵階段的談話，銀監會公布房地產風險管理指引的動作更明確，意味7月以前房地產價格遲續發燒，嚴重影響宏觀調控的成效。銀監會表示，公布這份指引的目的，是要引導商業銀行充分理解及有效識別房地產貸款風險，針對不同類型貸款與不同地區貸款，都要採取相應的風險監控措施，以免在房地產相關貸款餘額迅速成長之際，一旦房市逆轉恐將造成銀行機構不良資產大增。 銀監會統計，從1998年到2002年，商業銀行房地產開發貸款餘額每年保持25.3%的成長速度，1997年到2002年個人住房貸款餘額平均每年成長113%，尤其是2003年到2004年上半年，房產開發及個人住房貸款持長速度更快。 這份指引指出，房地產貸款是指與房產或地產開發、經營、消費活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等；土地儲備貸款是指向借款人發放用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。 指引規定幾項商業銀行不得發放房地產貸款的情況：於資本金沒有到位或資本金嚴重不足的借款人不得發放土地儲備貸款；未取得國有土地使用證、建設用地規畫許可證、建築工程施工許可證者不得發放任何形式貸款。銀監會將定期對商銀房地產貸款進行評價與監管，每年會不定期抽取兩家商銀專項檢查房地產。 這份指引要求商銀對於購屋貸款必須強化審核，在購房資金取得不易下，恐將進一步抑制民眾購屋需求。 依照銀監會的規定，每月繳交貸款的金額加上每月的管理費，除以每月收入的比重不能超過50%；每月的房貸支出加上管理費，再加上其他需償還的每月支出除以每月收入，不能超過55%。 銀監會為建立全國徵信體系系統，並要求商業銀行要逐筆登記房地產貸款的詳細情況，以確保該資訊準確紀錄在銀行監管部門及其他相關部門統計，或信貸登記諮詢系統中，以利商銀之間，或與社會徵信機構間的訊息互通，充分了解借款人整體借款情況。