金融機構消費貸款業務競爭日趨激烈，使得國內房貸市場出現「演化論」。一利到底的傳統房貸已成過時商品；強調內含信貸額度、可隨時動用的循環型（理財型）房貸，也不算新鮮；利率隨存款利息浮動的指數型房貸當紅；可用存款折抵房貸本金的抵利型房貸，則已緊追在後。 銀行主管指出，房貸商品近年變化快速，主要是配合金融環境的多變，以傳統型房貸為例，過去由於銀行存、放款利率很少會調整，多數民眾和銀行簽約後，房貸利率便一價到底，20年都是按同一利率付息，好處則是民眾便於計算每月固定支出，進而分配和調度持有的資金。 理財型房貸則是因應民眾投資需求而產生。中華銀行主管表示，一般來說，會使用理財型房貸的民眾有兩種，其一是透過銀行提供的循環額度，從事股票等高獲利投資，以爭取收益；另外一種則是在房貸之外，還有信用卡或小額信用貸款等其他負債，因而搭配理財型房貸提供的循環額度，增加資金調度空間。 從這個角度來看，理財型房貸設計出發點，是假設民眾除房貸負擔外，不論是因為投資或其他原因，使得生活中所有的錢都已經被「卡死」，銀行因而設計依附在房貸中的信用貸款額度，解決民眾調頭寸的麻煩。 銀行主管表示，理財型房貸在股市投資較熱時，通常比較容易推銷。現在國內不僅存款利率低，股市也十分冷清，多數投資人的資金已無處可去，自然不會再向銀行額外動用循環額度，因此近幾年來，各銀行理財型房貸的業務量成長不多。 中國信託商業銀行主管指出，前年以來，國內存款利率持續走低，許多貸款戶開始計較房貸利率下降幅度，為了讓民眾在存款收入縮水之餘，可以同步減輕利息負擔，中信銀設計出以存款利率為基礎的指數房貸利率，讓房貸利率可隨存款利息浮動。這樣做的好處，是民眾可在存款收入和貸款支出間，儘可能取得平衡。 指數房貸推出近兩年，已有逾八成房貸戶轉投指數型房貸的懷抱。由於指數房貸的基礎利率是銀行存款利率平均值，固定的加碼利率則是依客戶信用情況決定，當銀行存款利率走低時，民眾利息收入減少，但是要支付的房貸利息也會下降；反之，利率走高時，民眾房貸支出增加，但存款利息收入會同時成長。 但是，這樣就滿足民眾需求了嗎？答案當然是否定的。台新銀行、中國信託商業銀行和滙豐銀行，近期都已在指數型房貸的基礎上，推出抵利型房貸，強調民眾可拿多餘存款折抵房貸本金，以減少每月淨利息支出。 台新銀主管表示，民眾初次聽到抵利型房貸時，可能難以理解這種房貸商品的好處在哪裡？事實上，抵利型房貸不但有助民眾提升存款利息收入，還能相對減輕貸款利息支出，又不會減損資金調度的靈活性，關鍵則在於銀行是採用存、放款單一帳戶，以日計息，民眾可視本身資金調度，決定以存款折抵房貸的金額。 由架構來看，抵利型房貸和理財型房其實十分類似，只是兩者在設計時的出發點完全不同。抵利型房貸是假設貸款人平日還有多餘存款，但短期欠缺投資管道；理財型房貸則預設貸款人無多餘資金，卻有投資需求。 銀行主管指出，兩者較大的不同，在於民眾有資金需求時，抵利型房貸是動用民眾自己的存款，因此房貸利率大致介於3.5%到4.5%；理財型房貸則是由銀行再借一筆錢給民眾，目前利率從年息4.5%至5.25%不等。